Pemerintah merealisasikan kebijakan perpanjangan tenor Kredit Pemilikan Rumah (KPR) hingga 40 tahun melalui persetujuan Komite Tapera. Langkah ini menegaskan bahwa pembiayaan masih menjadi instrumen utama Pemerintah untuk mengatasi keterjangkauan perumahan. Di tengah harga rumah yang terus melampaui pertumbuhan pendapatan, cicilan yang lebih ringan memang tampak sebagai solusi. Namun, benarkah rumah menjadi lebih terjangkau, atau masyarakat hanya diberi ruang untuk berutang lebih lama?
Tujuan kebijakan ini patut diapresiasi karena memperluas akses masyarakat terhadap hunian layak. Namun, setelah KPR 40 tahun benar-benar diterapkan, perdebatan tidak lagi cukup berhenti pada dikotomi setuju atau menolak. Pertanyaannya kini bukan apakah tenor perlu diperpanjang, melainkan bagaimana memastikan rumah benar-benar lebih terjangkau tanpa memperbesar kerentanan ekonomi keluarga.
Dalam perspektif Public Value Theory, kebijakan publik dinilai berhasil apabila menghasilkan manfaat yang berkelanjutan bagi masyarakat (Moore, 1995). Karena itu, KPR 40 tahun tidak cukup diukur dari bertambahnya akad kredit atau kepemilikan rumah, tetapi dari kemampuannya memperbaiki keterjangkauan rumah dan menjaga keberlanjutan kepemilikannya. Untuk itu, kebijakan pembiayaan perlu dilengkapi reformasi pada sisi penyediaan rumah dan tata kelola pembiayaan.
Murahkan Tanah, Bukan Utangnya
Selama ini, keterjangkauan perumahan lebih banyak dipandang sebagai persoalan pembiayaan. Ketika harga rumah meningkat, respons yang muncul hampir selalu berupa subsidi bunga, bantuan uang muka, atau perpanjangan tenor kredit. Padahal, OECD menegaskan bahwa keterjangkauan perumahan diukur melalui price-to-income ratio, yaitu hubungan antara harga rumah dan pendapatan rumah tangga, bukan panjangnya tenor maupun besarnya subsidi pembiayaan (OECD, 2024; OECD, 2025). Artinya, KPR 40 tahun memang meningkatkan kemampuan membeli rumah (purchasing power), tetapi belum tentu meningkatkan keterjangkauannya (housing affordability).
Temuan Na dan Won (2026) memperkuat argumentasi tersebut. Studi mereka menunjukkan bahwa subsidi pembiayaan dapat mendorong kenaikan harga rumah ketika pasokan tanah terbatas. Peningkatan daya beli menaikkan permintaan sehingga sebagian manfaat subsidi terserap ke dalam harga rumah. Akibatnya, keuntungan lebih banyak dinikmati pemilik tanah dan pengembang daripada pembeli rumah pertama. Temuan ini menunjukkan bahwa KPR 40 tahun tidak otomatis membuat rumah lebih terjangkau apabila sisi penawaran tidak dibenahi.
Baca juga : Divonis 10 Tahun Bui, Nadiem Langsung Ajukan Banding
Karena itu, orientasi kebijakan perlu bergeser dari mempermudah pembiayaan menuju menurunkan biaya penyediaan rumah. Persoalan terbesar bukan panjangnya tenor kredit, melainkan mahalnya harga tanah sebagai komponen utama harga rumah. Selama biaya tanah terus meningkat, perluasan pembiayaan hanya berpotensi memperbesar permintaan tanpa menekan harga rumah.
Di sinilah PP Nomor 64 Tahun 2021 tentang Badan Bank Tanah menemukan relevansinya. Bank Tanah tidak cukup berfungsi menyediakan lahan, tetapi juga harus menjadi instrumen stabilisasi biaya penyediaan rumah rakyat. Melalui penyempurnaan aturan pelaksana, tanah bagi MBR dapat dialokasikan berdasarkan biaya perolehan dengan margin yang wajar sehingga efisiensi harga tanah benar-benar diteruskan kepada pembeli rumah. Dengan demikian, negara tidak hanya memperluas akses KPR, tetapi juga menurunkan harga rumah. Dalam perspektif Moore (1995), di situlah nilai publik tercipta. Rumah menjadi terjangkau bukan karena utangnya diperpanjang, melainkan karena biaya penyediaannya diturunkan.
Dari Akses Kredit ke Kepemilikan Berkelanjutan
Perdebatan mengenai KPR selama ini lebih banyak berfokus pada besarnya pembiayaan yang disalurkan dan meningkatnya angka kepemilikan rumah. Ukuran tersebut penting, tetapi tidak lagi memadai ketika tenor kredit diperpanjang hingga 40 tahun. Persoalannya bukan sekadar berapa banyak masyarakat yang mampu membeli rumah, melainkan berapa banyak keluarga yang mampu mempertahankannya hingga akhir masa kredit. Karena itu, keberhasilan kebijakan perumahan tidak boleh berhenti pada akses, tetapi harus menjangkau keberlanjutan kepemilikan.
Perpanjangan tenor memang menurunkan cicilan bulanan, tetapi sekaligus memperpanjang paparan rumah tangga terhadap ketidakpastian ekonomi. Dalam empat dekade, debitur dapat kehilangan pekerjaan, mengalami penurunan pendapatan, sakit, atau terdampak krisis ekonomi. Valderrama et al. (2023) menunjukkan bahwa tingginya utang perumahan di tengah perlambatan ekonomi meningkatkan kerentanan rumah tangga. Sejalan dengan itu, OECD (2024) menegaskan bahwa semakin besar proporsi pendapatan yang dialokasikan untuk biaya perumahan (housing cost burden), semakin tinggi risiko penurunan kesejahteraan. Artinya, keberhasilan membeli rumah belum tentu diikuti kemampuan mempertahankannya.
KPR 40 tahun menuntut perubahan cara negara menilai keberhasilan kebijakan perumahan. Orientasi kebijakan perlu bergeser dari housing access menuju sustainable homeownership. Tujuannya bukan sekadar memperbesar jumlah akad KPR, tetapi memastikan keluarga mampu mempertahankan rumah sepanjang siklus kehidupannya. Karena itu, keberhasilan kebijakan tidak cukup diukur dari banyaknya kredit yang disalurkan, tetapi juga dari rendahnya tingkat gagal bayar, terjaganya kemampuan membayar, dan keberlanjutan kepemilikan rumah. Dengan demikian, ukuran keberhasilan bergeser dari volume pembiayaan menuju keberlanjutan kesejahteraan.
Baca juga : 62 Persen Jemaah Pulang, Saatnya Tebar Manfaat
Pandangan tersebut selaras dengan Public Value Theory. Moore (1995) menegaskan bahwa nilai publik tercipta ketika manfaat kebijakan bertahan bagi masyarakat. Dalam konteks perumahan, negara tidak cukup membantu masyarakat memperoleh rumah, tetapi juga memastikan rumah tetap menjadi sumber keamanan ekonomi dan mobilitas sosial. Karena itu, keberhasilan KPR 40 tahun tidak diukur dari panjangnya tenor kredit, melainkan dari kemampuannya menciptakan kepemilikan rumah yang berkelanjutan.
Penutup
KPR 40 tahun bukanlah kebijakan yang keliru, tetapi juga bukan solusi yang lengkap. Memperpanjang tenor dapat memperluas akses pembiayaan, tetapi tidak otomatis membuat rumah lebih terjangkau. Tanpa reformasi pada sisi penyediaan rumah dan tata kelola pembiayaan, kebijakan ini hanya memperbesar kemampuan masyarakat berutang, bukan kemampuan memiliki rumah secara berkelanjutan.
Sudah saatnya kebijakan perumahan Indonesia bergeser dari mempermudah kredit menuju memurahkan rumah. Di hulu, Pemerintah perlu memperkuat fungsi Bank Tanah untuk menekan biaya penyediaan rumah. Di hilir, keberhasilan pembiayaan harus diukur dari keberlanjutan kepemilikan rumah. Rumah yang terjangkau bukanlah rumah yang dapat dicicil paling lama, melainkan rumah yang dapat dimiliki dan dipertahankan tanpa mengorbankan kesejahteraan keluarga. Di situlah KPR 40 tahun benar-benar menghadirkan nilai publik
Daftar Pustaka
Moore, M. H. (1995). Creating Public Value: Strategic Management in Government. Harvard University Press.
Baca juga : Liburan dan Tahun Ajaran Baru Bersamaan, Begini Atur Keuangan
Na, M., & Won, C. (2026). Mortgage subsidies and housing prices: Evidence from the Korean 85m² size eligibility. Finance Research Letters, 102, 110120. https://doi.org/10.1016/j.frl.2026.110120
Organisation for Economic Co-operation and Development. (2024). Society at a Glance 2024: OECD Social Indicators. OECD Publishing.
Organisation for Economic Co-operation and Development. (2025). OECD Affordable Housing Database: House Prices (Price-to-Income Ratio). OECD Publishing.
Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 64 Tahun 2021 tentang Badan Bank Tanah.
Valderrama, L., Gorse, P., Marinkov, M., & Topalova, P. (2023). European Housing Markets at a Turning Point: Risks, Household and Bank Vulnerabilities, and Policy Options. IMF Working Paper No. 2023/076. International Monetary Fund.
Powered by Froala Editor
Update berita dan artikel RM.ID menarik lainnya di Google News
Dapatkan juga update berita pilihan dan breaking news setiap hari dari RM.id. Mari bergabung di Grup Telegram "Rakyat Merdeka News Update", caranya klik link https://t.me/officialrakyatmerdeka kemudian join. Anda harus install aplikasi Telegram terlebih dulu di ponsel.